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Antes de desenvolver a conceituação das diversas modalidades de usucapião de imóveis urbanos, devemos entender a ideia principal do instituto, que é a proteção da função social da propriedade.
 

Apesar da garantia fundamental ao direito de propriedade constante no art. 5º, inciso XXII da CF, esta não se mostra de forma absoluta. O conceito dado pelos romanos (dominium est jus utendi, fruendi, et abutendi re sua, quatenus juris ratio patitur) não prevalece em nosso ordenamento jurídico, visto que o direito de propriedade está diretamente relacionado à função social, conforme o próprio art.5º, inciso XXIII,Constituição Federall, e nos princípios gerais da atividade econômica, através do art.1700, incisos I e IIdaConstituição Federall, assegurando dessa forma, conforme o próprio caput do referido artigo, a “existência digna, conforme os ditames da justiça social”. Em suma, a propriedade privada somente se justifica enquanto cumpre a função social, atendendo às exigências fundamentais de ordenação da cidade expressas no plano diretor, conforme reza o art.182, § 2º da CF.

Com isso em mente, podemos entender que a usucapião nada mais é que uma forma originária de aquisição de imóvel permitida por lei tendo como objetivo atingir a função social da terra por aqueles que, atendendo a certos requisitos, garantem a estabilidade da propriedade.

Dentre os requisitos temos:

1. Posse com intenção de dono (animus domini): É fundamental que a posse do imóvel usucapiendo não seja decorrente de atos de mera tolerância, como oriundos de contratos de locação, comodato e depósito, concretizando dessa forma a característica de dono.
2. Posse mansa e pacífica: Importante que não haja nenhuma contestação do proprietário legítimo registrado no Cartório de Registro de Imóveis da área usucapienda. Havendo a qualquer tempo contestação da posse pelo proprietário legítimo, fica descaracterizada a usucapião.
3. Posse contínua e duradoura: Cada modalidade de usucapião estabelece um prazo mínimo de posse para aquisição do direito à propriedade por usucapião, conforme estudaremos adiante.
4. Posse de boa fé e com justo título: Estes requisitos somente são exigíveis na modalidade de usucapião ordinário constante no art. 1.242, CC, e trataremos deles adiante em conjunto com a referida modalidade de usucapião.

Importante salientar que para a contagem do tempo de posse, temos o art. 1.243, CC, que diz que o possuidor pode, para o fim de contar o tempo exigido pelos artigos antecedentes, acrescentar à sua posse a dos seus antecessores (1.207), contanto que todas sejam contínuas, pacíficas e, nos casos do art. 1.242 (usucapião ordinário), com justo título e de boa-fé.

Este dispositivo não se aplica à usucapião constitucional, uma vez que a Constituição Federal dá tratamento específico ao tema, conforme enunciado 317 da IV Jornada de Direito.

Isto posto, podemos finalmente elencar os diferentes tipos de usucapião para imóveis urbanos.

Fonte: Marcel André Rodrigues